Wanneer de hypotheekrente daalt, wordt het oversluiten van een hypotheek tegen een lagere rente vaak interessant. Zo wordt gezegd in ieder geval. Toch hoeft dat niet altijd zo te zijn. Bijvoorbeeld niet bij een spaarhypotheek of als de boeterente, die de bank voor het oversluiten van de hypotheek vraagt, erg hoog is. Bekijk ook altijd hoeveel u boetevrij mag aflossen.
Lening oversluiten
Als de rente daalt, wordt een lening oversluiten veelal aangeraden. Dat is ook niet zo gek, want iedereen kan uittellen dat een lagere rente veel geld kan schelen. Toch gaat dit voor langlopende hypotheken met een vaste rente of een spaarhypotheek vaak niet op.
Spaarhypotheek
Bij een spaarhypotheek zijn de hypotheekrente, die u betalen moet, en de rente die u spaart communicerende vaten. Wat u wint aan minder hypotheekrente, verliest u weer aan minder spaarrente. Oversluiten van de hypotheek heeft dan weinig zin. Zie voor enkele berekeningen ook het artikel: een spaarhypotheek wel of niet oversluiten. Veel vervelender is vaak de boeterente die betaald moet worden, wanneer u een hypotheek wilt oversluiten.
Wat is de boeterente
Wanneer u uw hypotheek wilt oversluiten tegen een lagere rente, of meer hypotheek aflossen dan is toegestaan, zal de hypotheekbank u laten weten door u te zijn benadeeld. De hypotheekbank loopt namelijk toekomstige rente inkomsten mis. En dat kan bij een langlopende lening met onderpand, zoals een hypotheek, flink in de papieren lopen. Die schade brengt de hypotheekbank u vervolgens in rekening, onder de noemer boeterente. Oversluiten wordt op die manier pas zinvol, wanneer de hypotheekrente op de nieuwe hypotheek fors lager is.
Clausule boeterente
Kijkt u uw hypotheek akte goed na op de boeterente clausule. Die kan per bank ook nog wel eens verschillen. Ook kan het jaar waarin de akte is afgesloten afwijkende clausules opleveren. Oudere hypotheken hebben vaak nog afwijkende clausules.
Hoe bereken ik de boeterente
Bij de berekening van de boeterente spelen meestal de volgende factoren een rol:
* Het hypotheekbedrag dat u wilt oversluiten.
* De mate waarin boetevrij aflossen is toegestaan. Hoe minder u boetevrij mag aflossen, hoe hoger de boete.
* De rentevaste periode, die nog resteert. Hoe langer deze periode is, hoe hoger de boeterente
* De hypotheekrente uit de akte en de rente, die de hypotheekbank nu zou kunnen krijgen voor de resterende looptijd.
* De berekeningsmethode. Meestal wordt de netto contante waarde van de door de bank misgelopen rente genomen.
Is rentevast goedkoper
Wie denkt dat, wanneer de rentevaste periode korter is, ook de boeterente lager is, vergist zich. Dat hoeft namelijk niet het geval te zijn
een vereenvoudigd rekenvoorbeeld
Ik geef u een vereenvoudigd voorbeeld:
Stel de rente uit uw hypotheekakte bedraagt 6% en u lost niet af. In scenario 1 resteert nog een rente vaste periode van 6 jaar. De hypotheekbank kan voor 6 jaar een hypotheek verschaffen tegen 5,5%. De boeterente is dan 6 maal 0,5% renteverschil, ofwel 3%. In scenario 2, wacht u onder dezelfde condities nog een jaar zodat nog 5 jaren overblijven. Voor een vijfjarige lening geldt een rente van 5,3%. Dan is in scenario 2 de boeterente 5 maal 0,7% renteverschil, ofwel een boeterente van 3,5% van de schuld. Meer dus dan in scenario 1, waarbij u bovendien een jaar extra 6% rente hebt betaald. Het is een vereenvoudigd voorbeeld, maar toch.
Belastingdienst
Lichtpuntje is dat de boeterente op het oversluiten van een hypotheek fiscaal aftrekbaar is. Dit geldt niet voor het oversluiten van een consumptieve lening. Door deze hulp van de belastingdienst hebt u een eventuele boeterente bij het oversluiten van de hypotheek nog sneller terugverdiend.
Slot
Voordat u gaat oversluiten moet u uw hypotheekakte goed op de bepalingen van de boeterente bekijken. Bekijkt u ook wat u boetevrij mag aflossen. Vaak is het 10%, soms meer. Verder kan het nog al wat uitmaken of u overstapt naar een andere bank, of wilt oversluiten bij de bestaande hypotheekbank. Tot slot hebben tamelijk veel mensen een renteopslag, doordat de hypotheek destijds relatief hoog was in verhouding tot de waarde van het huis. Wanneer u al een behoorlijk bedrag heeft afgelost, kan ook deze rente opslag geschrapt worden. Misschien zit dan ook vooral daar en in de fiscale aftrek uw echte voordeel. Of u wacht natuurlijk totdat de rentevaste periode voorbij is, en sluit dan over.
